不同情况下售楼部的税收处理，你做对了吗？
The following article is from 金穗源商学院 Author 王皓鹏
注：文中蓝字为超链接部分，点击可看原文件
来源：金穗源商学院
房地产开发企业由于开发周期较长，税收问题就显得尤为突出，经常看到穗友们现场学习的身影，追着老师请教的情景，久而久之，耳濡目染，索性把经常听的关键词梳理了一下，发现还真不少，就和大家一同分享探讨。
本篇同大家分享的关键词是“工程施工”。
如果从时间上审视房地产项目开发阶段的话，“施工阶段”必然是占据项目开发时间最长的，理所当然，在此期间的税收问题便让大家目不暇接，往往清算时的问题大都集中在该阶段，像总分包业务（甲供问题）、会计核算（甲供、成本/费用等）、票据扣除问题、合同风险（混合销售问题）、转售水电，包括今天要给大家分享的王老师原创文章“售楼部土增处理”的内容。
从《税苑微课》土增系列课程设计，不难看出，“工程施工”阶段的问题贯穿于收入、扣除、清算、特殊业务四大内容之中，所以，有疑问的穗友们，一定要完整的学习“土增系列”全部微课，想加入微课学习的穗友可以点击文末左下角“阅读原文”回听课程。
一起学习实务：
在售楼部归集科目的时候，学员会自信满满的回答：售楼部支出计入“开发成本---开发间接费”！
有依据吗？”
有！”
国税发[2009]31文件有规定！”
我们看看文件的规定：
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）文件第二十七条关于“开发产品计税成本支出的内容”做了如下规定：
开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
毋庸置疑，有点语文基础的都可以得出简单的结论：售楼部支出属于“营销设施建造费”，因此计入开发成本，于是在计算土地增值税的时候该部分可以加计扣除。
果真如此吗？
我们需要明白以下问题：
一、会计据以做账的规范性文件是什么
如果只有一个答案，就是《会计准则》；如果有两个答案，增加“财政部关于会计核算的相关文件”即可，比如财政部关于印发《增值税会计处理规定》的通知（财会[2016]22号）。
因此，依据税法做账有点说不过去了。
二、企业所得税和土地增值税的区别是什么
两个税种最主要的区别：
1、计税对象不同。
企业所得税是法人所得税，是以法人为一个纳税人计算企业所得税，分公司或者“项目部”要汇总计算企业所得税的；
土地增值税是以“项目”为清算单位计算的。一个房地产企业有可能开发好几个项目，如果一年内开工并竣工结算，则所有项目汇总计算企业所得税，但是各个项目要分别进行土地增值税清算的。
2、计税期间不同。
企业所得税按月或者按季度预交，按年度汇算清缴；
土地增值税是按开发项目开发期间计算。自开盘截至清盘（或者理解为“达到清算条件”）结束，这个期间有可能是一年，也有可能是五年、十年。因此，土地增值税的计算期间一般大于企业所得税的计算期间。
正是由于企业所得税和土地增值税以上的差异，形成税种之间的“推诿”现象：发生一笔费用或者支出，企业所得税让计入开发成本，这样可以适当增加当期利润，企业缴纳企业所得税的概率会高一些。但土地增值税不乐意了，土地增值税当然希望计入期间费用，而不是计入开发成本，诚然，在土地增值税清算的时候，会因增加计价扣除的基数而添加扣除金额，形成侵蚀土地增值税的税基。
会计该如何做呢？请看我们讨论过的第一个问题：会计据以做账的规范性文件是什么？
三、售楼部支出土地增值税的处理原则
我们列举以下情况逐一分析：
1、待拆的样板间
案例【1】：假设金穗源房地产公司待拆的样板间发生建造支出1000万元，硬装（其他章节会阐述此概念）发生了100万元，购买家电、沙发等发生了50万元。应做如下处理：
以上支出全部计入“固定资产”科目，按照不同的资产类型确认不同的折旧年限，照章计提折旧，在拆除年度，通过“固定资产清理”科目处理。
2、主体之内的精装房
案例【2】：假设金穗源房地产公司将所售楼盘的第6层作为精装房，硬装（其他章节会阐述此概念）发生了100万元，购买家电、沙发等发生了50万元。应做如下处理：
硬装支出计入“开发成本---建安费”， 家电、沙发等作为“固定资产”，按照案例【1】方式处理，在销售实现的时候，未计提完的折旧计入“销售费用”。如果“旧”彩电、沙发一并销售给业主的，按照“买一送一”的原则处理。
3、利用会所（公配）修建的售楼部
案例【3】：金穗源房地产公司利用属于公配的会所作为售楼部，会所建造支出发生1000万元，硬装发生了100万元，购买家电、沙发等发生了50万元。应做如下处理：
会所建造支出、硬装支出计入“开发成本---公共配套费”， 家电、沙发等作为“固定资产”，按照案例【1】方式处理，在销售实现的时候，未计提完的折旧计入“销售费用”。
4、租赁红线外房屋作为售楼部的
案例【3】：金穗源房地产公司在项目规划之外的繁华地段租赁房屋发生租赁费1000万元，硬装发生了100万元，购买家电、沙发等发生了50万元。应做如下处理：
租赁费用、硬装费用归集在“长期待摊费用”（不要问我为什么适用这个科目，你懂得！），在租赁年限内均衡摊销；家电、沙发等计入“固定资产”，按照固定资产的相关规定进行会计处理。
四、土地增值税税法依据
（1）总局层面规定：
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）文件规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。”
（2）地方文件规定：
《海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知》（琼地税函[2015]917号 ）文件规定：
九、纳税人销售商品房时，连同家具一起销售，家具成本如何计算扣除？
凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装修装饰费用支出，如房屋销售中外购的家具、家电支出，若在销售合同中一并计入销售收入，能够提供购进发票的，准予作为“新建房及配套设施的成本”予以扣除，但不作为计入房地产开发费用和财政部规定的其他扣除项目的计算基数。
《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规[2012]1号）文件规定：
（三）装修装饰费用的扣除
凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。
对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用，应计入房地产开发费用。
《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答》回复：房地产开发项目中售楼处、样板房等用房的建造费和装修费如何计算扣除？
答：根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条对计算增值额的扣除项目的规定，现明确如下：对房地产开发项目中建造的售楼处、样板房等用房，如属于经相关部门审批的项目建筑面积内的用房，其建造成本和装修费用按照“房地产开发成本”中的“建筑安装工程费”归集，允许全额列入扣除项目金额计算扣除；如不属于经相关部门审批的项目建筑面积内的用房，其建造成本和装修费用应列入“房地产开发费用”中的“销售费用”科目核算，“房地产开发费用”按《实施细则》第七条第（三）款规定计算。
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